《石狮市永宁古卫城片区保护提升动迁补偿安置实施方案》已经2017年市政府第16次市长办公会议研究通过，现予以印发，请抓紧认真组织实施。

石狮市人民政府        

2017年12月12日       

（此件主动公开）

石狮市永宁古卫城片区

保护提升动迁补偿安置实施方案

为确保石狮市永宁古卫城片区保护提升动迁补偿安置工作顺利进行，维护动迁当事人的合法权益，根据有关法律、法规及政策的规定，结合改造区域实际情况，制定本实施方案。

第一部分　总 则

一、基本原则

（一）依法依规原则。动迁人依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《〈中华人民共和国土地管理法〉实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，制定本保护提升动迁补偿安置实施方案。

（二）统筹协调原则。坚持四个统一，即统一领导组织机构、统一城市改造建设政策、统一近中期改造建设规划、统一改造建设补偿安置标准。

（三）公开公平公正原则。保护提升动迁项目应遵循“六公开、两监督”原则，即保护提升动迁政策、程序、被动迁土地房屋情况、保护提升动迁补偿安置实施方案、评估机构选定及评估结果、安置房情况张榜公布，并接受有关部门和群众的监督。

二、补偿安置方式

（一）补偿安置方式

被动迁的土地房屋可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换。本项目安置房位于鳌城花苑和滨海花苑，鉴于安置房源有限，选择房屋产权调换的实行“先签协议、先腾空、先选房、选完为止”的原则，即安置房源被选完后，剩余的被安置户只能按货币补偿方式进行补偿安置。

（二）性质用途认定

已登记房屋性质、用途的以房屋权属证书记载为准，房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。记载不明确或未登记房屋性质、用途的以石狮市永宁古卫城保护提升工作指挥部会同市国土规划和房产管理局的认定、处理结果为准。

（三）面积计算

土地、房屋面积测量由具有房地产测绘资质的测量单位，依据国家、省、泉州市现行房地产测绘技术规范按现状测量计算。选房时安置房面积按图纸测算，交房时按产权登记面积结算。

三、结算办法

选择货币补偿的，补偿款在被动迁人签订补偿安置协议并完成房屋搬迁腾空后，由动迁人在规定期限内一次性付清。选择房屋产权调换的，在被动迁人签订补偿安置协议并完成房屋搬迁腾空后，由动迁人在规定期限内先发放搬迁补助费、停产停业补助费、搬迁时限奖励、第一期临时安置补助费和自行过渡奖励；选房后，补偿款与安置房款一并结算，应付补偿款与应交安置房款对抵后，应付补偿款由动迁人在结算后规定期限内付清，应交安置房款由被动迁人在交房时规定期限内交清。

第二部分　私人自建民宅

四、手续认定

（一）手续完全是指持有《土地使用权证》及《房屋所有权证》的民宅。

（二）手续不完全是指持有有权机关审批的合法用地手续，但未持有《土地使用权证》及《房屋所有权证》的民宅。

（三）无手续是指未持有有权机关审批的合法用地手续或超出用地审批范围建设的民宅。

（四）具有下列用地手续之一的，视为持有有权机关审批的合法用地手续：

1．持有无产权纠纷的解放前相关契证；

2．持有“土改”时县级人民政府颁发的《土地房产所有权证》；

3．持有1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社（乡、镇）批准使用土地基建手续；

4．持有1987年1月1日至1989年12月31日期间，经镇人民政府批准使用土地基建手续；

5．持有1987年1月1日后经县级人民政府批准使用土地基建手续；

6．持有市（县）人民政府的土地清查手续及发票原件。

（五）以《石狮市人民政府关于进一步推进沿海五镇石结构及危险房屋改造工作的实施意见》（狮政综〔2013〕132号）实施之日（2013年9月13日）为界限，在该期限之前未经有权机关审批进行建设的，原则上不给予补偿安置，按建筑物的房屋补偿金额50%给予补贴；在该期限之后未经有权机关审批进行建设的，原则上不给予补偿安置，且应在规定的期限内自行拆除，否则将执行强制拆除。

五、货币补偿

按经认定的土地、房屋可补偿面积进行补偿，实行分开计算补偿，合并结算，即货币补偿金额=土地补偿金额＋房屋补偿金额。土地补偿金额=土地补偿价格×土地可补偿面积；房屋补偿金额＝房屋补偿价格×房屋可补偿面积。

（一）补偿价格

1．国有出让土地补偿价格按85.714万元/亩计算，国有划拨土地补偿价格按60万元/亩计算，已批准集体建设用地补偿价格按60万元/亩计算。

2．房屋补偿价格＝房屋重置价格×房屋成新率+室内二次装修×装修成新率。房屋重置价格、室内二次装修及房屋装修成新率详见附件1、2、3。

（二）可补偿面积

手续完全和手续不完全的，以现状为准，按被动迁房屋建筑面积100%给予认定房屋可补偿面积；按被动迁房屋土地面积（含已批少建空地）100%给予认定土地可补偿面积。无手续的，不给予认定可补偿面积。

六、房屋产权调换

住宅可调换面积=经认定的住宅可安置面积+（照顾购买住宅面积-照顾购买集中商场面积）。

选择房屋产权调换的，其建筑占地不再给予货币补偿。属一户多宅的，应合并计算住宅可调换面积。住宅可调换面积小于40平方米的，原则上实行货币补偿，但被动迁人在我市范围内没有其它自有住宅的除外。

（一）住宅可安置面积

住宅可安置面积按经认定的房屋可补偿面积一定比例给予认定。

1．手续完全的，按房屋可补偿面积100%给予认定。

2．手续不完全的，房屋层数三层及以下部分按房屋可补偿面积100%给予认定；四至七层部分按70%给予认定；八层及以上部分按20%给予认定。不给予安置的面积按房屋补偿金额给予货币补偿，即货币补偿金额＝房屋补偿价格×不给予安置面积。

3．无手续的，不给予补偿安置。

（二）安置价格

住宅可安置面积由被动迁人按产权面积（含公摊）补差价， 补差价实行最高限价优惠。其中，总一层免补差价；总二层补差价最高不超过70元/平方米；总三层补差价最高不超过150元/平方米；总四层补差价最高不超过200元/平方米；总五层补差价最高不超过250元/平方米；总六层及以上补差价最高不超过300元/平方米。各总层数等面积补差价详见附件4。

（三）安置房面积原则上不得超过可调换面积，选房时，按最接近可调换面积选取安置房。等面积安置部分按产权面积（含公摊）补差价；安置房面积不足可调换面积的，不足部分按放弃安置（含照顾购买）给予货币补偿；安置房面积超过可调换面积的，超过部分由被动迁人按以下标准进行扩购（选择部分房屋产权调换结合部分货币补偿的，不予扩购）：

1．扩购面积在10（含）平方米以内的，扩购价格按产权面积（含公摊）2500元/平方米计算；

2．扩购面积在10～20（含）平方米之间的，扩购价格按产权面积（含公摊）3000元/平方米计算；

3．扩购面积超过20平方米的，鳌城花苑扩购价格按产权面积（含公摊）4500元/平方米计算，滨海花苑扩购价格按产权面积（含公摊）6000元/平方米计算。

（四）楼层调节价差

安置住房（含照顾购买住宅面积及扩购面积）应由被动迁人交纳楼层调节价差。其中，安置住房七层及以下部分免交楼层调节价差；八层至十四层部分均按30元/平方米交纳；十五层至二十一层部分均按50元/平方米交纳。

（五）临时安置补助

1．过渡期限。住宅临时安置补助费按季度发放，自签订拆迁安置补偿协议并完成房屋搬迁腾空之日起，发放至通知交房之日止。

2．过渡方式。由被动迁人自行过渡。

3．补助标准。根据产权调换面积（不含照顾购买住宅面积及扩购面积）按7元/平方米·月的补助标准发放，但最高补助金额不得超过6000元／月，每月最低按144平方米给予发放。

七、搬迁补助

选择货币补偿的，根据经认定的房屋可补偿面积按5元/平方米的标准发放一次搬迁补助费，最低按144平方米给予发放；选择房屋产权调换的，再按产权调换面积（不含照顾购买住宅面积及扩购面积）发放一次搬迁补助费。

八、住宅奖励办法

被动迁人在公告规定期限内签订动迁补偿安置协议并完成房屋搬迁腾空的，可享受以下奖励：

（一）手续认定

1．持有本实施方案第四条第四款规定的合法用地手续的，可视为手续完全。

2．具有下列手续之一的，经动迁工作组确认，并报石狮市永宁古卫城保护提升工作指挥部批准后，可视为持有有权机关审批的合法用地手续，根据房屋现状及建设年限给予折扣认定，被折扣部分不给予补偿安置：

（1）持有1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经大队（村委会）批准使用土地基建手续及缴款凭证的，按同意基建用地和用地范围内房屋建筑面积给予100%认定；

（2）持有1987年1月1日至1989年12月31日期间经大队（村委会）批准使用土地基建手续及缴款凭证的，按同意基建用地和用地范围内房屋建筑面积给予90%认定；

（3）持有1990年1月1日至1998年12月31日期间经镇人民政府（街道办事处）批准使用土地基建手续及缴款凭证的，按同意基建用地和用地范围内房屋建筑面积给予90%认定；

（4）持有1999年1月1日至2005年3月31日期间经镇人民政府（街道办事处）批准使用土地基建手续及缴款凭证的，按同意基建用地和用地范围内房屋建筑面积给予85%认定；

（5）1987年1月1日前经大队（村委会）同意，利用空闲地、自留地基建的无任何批准用地手续的房屋，按房屋建筑占地和建筑面积给予100%认定；

（6）1987年1月1日至1998年12月31日期间经大队（村委会）同意，利用空闲地、自留地基建的无任何批准用地手续的房屋，按房屋建筑占地和建筑面积给予80%认定；

（7）1999年1月1日至2013年9月12日期间经大队（村委会）同意，利用空闲地、自留地基建的无任何批准用地手续的房屋，按房屋建筑占地和建筑面积给予70%认定。

（二）搬迁时限奖励

在公告规定之日起15天内签订协议并腾空交房的，一次性给予5万元的奖励；在公告规定之日起30天内签订协议并腾空交房的，一次性给予2.5万元的奖励。一户多宅或一宅多户的，奖励金按一次给予发放。

（三）照顾购买

1．照顾购买住宅

（1）被动迁房屋属总一层的，按经认定的住宅可安置面积的80%给予认定照顾购买住宅面积；属总二层的，按经认定的住宅可安置面积的30%给予认定照顾购买住宅面积。

（2）照顾购买住宅由被动迁人按产权面积（含公摊）1500元/平方米购买。

2．照顾购买集中商场

（1）在公告规定之日起15天内签订协议并腾空交房的，由动迁人在指定区域内按经认定的土地可补偿面积的30%给予照顾购买集中商场；如被动迁房屋已按经认定的经营性用房可补偿面积进行补偿安置的，全部土地可补偿面积不再享受照顾购买集中商场。

（2）鉴于本项目不再建设集中经营性物业，本款照顾购买集中经营性物业全部采取货币补偿方式，扣除住宅面积的，按1750元/平方米给予补助；不扣除住宅面积的，按750元/平方米给予补助。

（四）合法空地

对于手续完全及手续不完全的合法空地（包括已批未建、房屋已完全倒塌或只有房屋基础的，以现状为准），按下列方式处理：

1．选择货币补偿的，按本实施方案第五条第一款的土地补偿标准给予货币补偿。

2．选择房屋产权调换的，按合法空地面积给予等面积照顾购买住宅，照顾购买住宅由被动迁人按产权面积（含公摊）1500元/平方米购买。

（五）在公告规定之日起15天内签订协议并腾空交房的，放弃安置（含照顾购买）而选择货币补偿的，在给予货币补偿的基础上，再按以下标准给予补助：

放弃安置（含照顾购买）住宅的，按放弃安置（含照顾购买）面积给予1000元/平方米的补助；但不得将可安置面积选择货币补偿，仅用照顾购买面积选择房屋产权调换。

（六）被动迁人采取自行过渡的，以产权户为单位给予一次性5000元奖励；属一户多宅的，只能享受一次自行过渡奖励。

（七）被动迁人按规定期限结清差价款并办理交房手续的，按补助标准一次性给予三个月临时安置补助费的奖励。

（八）对于经市民政部门核定的最低生活保障家庭，在过渡期间，临时安置补助费按规定标准上浮20%发放或由动迁人提供临时过渡房。

第三部分　经营性店面

九、手续认定

经营性店面系指沿永宁老街（永梅路到观音亭街27、28号）两侧第一排的地面一层经营性店面，按土地房屋的相关批准手续划分如下：

（一）手续完全是指经产权机关登记确认或经有权机关依法审批建设的地面一层经营性店面。

（二）手续不完全是指未经有权机关审批或未取得合法手续自行改变原房屋用途进行经营且外观为店面门面结构的地面一层经营性店面。

手续不完全的，原则上按原房屋用途进行补偿安置；如被动迁人在公告规定期限内签订拆迁补偿安置协议并完成房屋搬迁腾空的，可根据类别按经营性店面给予补偿。

（三）沿路（街）的企业用房、简易搭盖、空地（含已批未建用地）以及未具店面门面结构的民宅，均按原用途性质认定，进行补偿安置。

十、货币补偿

按经认定的可补偿面积实行土地房屋合并计算补偿，补偿款计算公式=补偿价格×可补偿面积。

（一）本项目不再建设经营性店面，本款经营性店面的补偿安置均只采用货币补偿方式，补偿价格按7000元/平方米计算。

（二）可补偿面积按房屋沿街第一层原房屋结构第一自然间进行认定；如第一自然间进深超过10米的按10米认定，进深超过10米部分及二层以上部分按住宅用途认定，并按本实施方案中私人自建民宅拆迁补偿安置办法进行补偿安置。未持有合法用地手续的，可补偿面积还应根据房屋现状及建设年限给予折扣认定，具体按本实施方案第八条第一款认定。

十一、搬迁补助及停产停业补偿

（一）搬迁补助

选择货币补偿的，根据经认定的可补偿面积按6元/平方米的标准发放一次搬迁补助费。

（二）停产停业补偿

根据经认定的可补偿面积按360元/平方米一次性给予停产停业补助；但在公告发布前，因自身原因已停产停业的，不再给予发放停产停业补助。

十二、奖励办法

被动迁人在公告规定之日起15天内签订拆迁补偿安置协议并完成房屋搬迁腾空的，根据经认定的可补偿面积按600元/平方米给予奖励；在公告规定之日起30天内签订拆迁补偿安置协议并完成房屋搬迁腾空的，根据经认定的可补偿面积按300元/平方米给予奖励。

第四部分　其他补偿规定

十三、沿村间道路的经营性店面，除按原用途性质认定进行补偿安置外，在规定时间内签订协议并完成房屋搬迁腾空的，根据经认定的可补偿面积按300元/平方米给予补助；在公告发布时，仍在营业的，再按30元/平方米一次性给予12个月的停产停业补偿；无营业的，不给予补助。

十四、企业用地和房屋的补偿安置办法

对持有有权机关审批的合法用地手续的企业土地和房屋，房屋采取由具有资质的评估机构评估确定补偿价格，实行货币补偿；土地可选择货币补偿或异地调换，选择货币补偿的由具有资质的评估机构评估确定补偿价格，选择异地调换的按地类评估标准互补差价。

石狮市永宁古卫城保护提升工作指挥部负责统一聘请评估机构，并根据企业实际情况确定企业搬迁补助、停产停业补偿等相关事宜。

十五、动迁（收回）未经批准建设用地及非建设用地的补偿标准

（一）包括集体所有的农用地、未利用地和未安置的建设用地。所有被动迁集体土地原则上不再实行回批地安置形式。原已签订征地协议部分按原协议内容执行，其余未签订征地协议部分按石狮市人民政府发布的全市动迁集体土地补偿标准执行。

（二）动迁范围内的主次干道、区间路及退让道路红线部分，回批地等建设用地及其建筑物之间空地，以及个人自建民宅房前厝后空地，其土地补偿已分摊计入周边土地及建筑物的补偿安置中，不再重复计算征地补偿。

十六、被动迁（收回）土地应缴交而未缴清的相关规费，在结算差价时由被动迁人补交。

十七、动迁范围内的教堂、寺庙、文物古迹、公妈厅等其它房屋，一律采取货币补偿和择址集中建设相结合的方式。

十八、被动迁的土地房屋属国有资产的，原则上由动迁人给予货币补偿。

十九、地上附着物、房屋附属物及简易搭盖分别按附件5、6、7所列标准计算，实行一次性货币补偿，一律不予安置。

第五部分　其它规定

二十、保障措施

（一）对于居住困难户，在房屋产权可调换面积全部选择房屋产权调换后，仍不足人均30平方米的，可照顾购买至人均30平方米，但最高不超过120平方米/户，照顾购买的面积按1500元/平方米计算。

（二）对于经市民政部门核定的最低生活保障家庭，按人均30平方米给予安置，但最高不超过120平方米/户，并免予结算差价。

（三）上述保障措施，由动迁人组织被动迁人代表进行决议，并按规定在土地房屋动迁区域内进行公示，无异议后组织实施。

二十一、房屋权属不清的处理办法

被动迁的土地房屋无产权证明、产权人下落不明、暂时无法确定产权和其他产权不清的，由动迁人在做好被征地拆除房屋的勘察记录、向公证机关办理证据保全、补偿款提存后实施拆除。

二十二、制约措施

被动迁人对本实施方案中所列补偿安置标准有异议协商不成的，被动迁人和动迁人均可委托具有相应资质的评估机构对被动迁的土地房屋及安置房进行评估。评估价格经动迁双方当事人协商认可的，按评估价格进行补偿安置，但不再适用本实施方案的奖励办法和保障措施。土地房屋动迁双方当事人对评估价格仍有争议，且未能在公告规定的期限内签订拆迁补偿安置协议的，按有关法律法规规定执行，直至强制征迁；凡被实施强制征迁的，不再适用本实施方案的奖励办法和保障措施。

二十三、设定他项权利的处理

被动迁的土地房屋设定抵押权的，抵押人与抵押权人应当依照国家有关担保的法律法规规定，就抵押权及其所担保债权的处理问题进行协商，并向动迁人提交有关书面协议或向登记部门注销抵押关系。

二十四、安置房权属登记

在办理安置房产权分户证时，由产权机关在权属证书附记栏标注“该房屋为拆迁安置房”（以出让方式取得土地使用权的被土地房屋动迁房屋不必标注）。安置房在取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》后可以依法上市交易，但办理交易过户前权属证书附记栏标注“该房屋为拆迁安置房”的，房屋所有权人应先向土地管理部门缴交土地出让金。安置房交易过户后，重新核发的权属证书附记栏不再标注“该房屋为拆迁安置房”。

二十五、特殊情况

本实施方案未明确的其他特殊情况，由石狮市永宁古卫城保护提升工作指挥部集体研究后提出处理意见，另行报批处理。

第六部分　附则

二十六、本实施方案仅适用于石狮市永宁古卫城片区保护提升动迁补偿安置，不作为其他项目土地房屋动迁补偿安置的依据。

二十七、本实施方案自发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。

二十八、本实施方案由石狮市永宁古卫城保护提升工作指挥部会同市国土规划和房产管理局负责解释。

附件：1．住宅房屋重置价格表

2．住宅室内二次装修价格表

3．房屋及装修成新率评定标准表

4．私人自建民宅等面积补差价表

5．地上附着物补偿价格表

6．房屋附属物补偿价格表

7．简易搭盖补偿价格表

附件1

住宅房屋重置价格表

注：1．若外装修特征与本表描述有差异时，则应用外装修修正表差异程度按比例关系调整。同一结构类型，同一装修特征，其砖砌体约占总重置价的9%～11%，外门窗约占8%～9%，外墙面、屋面约占10～11%（仅供缺项在建房屋估值时参考）。

2．本重置价格包括房屋外装修、外门窗，屋面防水、隔热，不包括室内二次装修。

附件2

住宅室内二次装修价格表

附件3

房屋及装修成新率评定标准表

注：1．以实际观察判定房屋标准，参照房屋耐用年限，在确定成新率时，可在其各档次间上下浮动；

2．主体结构耐用年限：框架结构60年、砖混结构50年、砖木结构40年、简易搭盖10年；

3．装修耐用年限：高级装修15年、次高级装修12年、普通装修10年。

附件4

私人自建民宅等面积补差价表

附件5

地上附着物补偿价格表

注：土地房屋动迁范围确定后抢栽、抢种的，不予补偿；土地房屋动迁后砍伐的林（果、竹）木等归原所有者所有，超过合理株数的按合理株数计价补偿。

附件6

房屋附属物补偿价格表

注：本表中的补偿单价区间值为新旧程度和实际状况的调整幅度。