石狮市自然资源局于2025年1月6日印发了《 石狮市自然资源局关于进一步规范工业用地分割合并工作的通知》（狮自然资源规〔2025〕1号），现就有关制定情况作出以下解读：

　　一、制定的背景依据

　　（一）制定的必要性和可行性。

　　为完善工业土地分割、合并转让流程,优化营商环境,根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）等文件部署，完善分割、合并转让规则，促进要素流通。

　　（二）制定依据。

　　清单主要法定依据为《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例实施细则》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）《福建省人民政府办公厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场实施方案的通知》（闽政办〔2020)49号）等法律法规要求，落实省、市关于推进工程建设项目审批制度改革的意见。

　　改革依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布　根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订)“第二十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”

　　《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）“……二、完善转让规则，促进要素流通……（七）完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。”

　　清单内容按照原《石狮市工业用地宗地分割实施细则》相关内容修编，并参考了《晋江市自然资源局关于进一步规范工业用地分割合并工作的通知》（晋自然资规范〔2024〕4号）相关内容。

　　二、目标任务

　　规范我市工业用地（包括物流仓储用地，下同）分割或合并工作，优化配置土地资源，盘活存量工业用地资源，助力企业高质量发展。

　　三、工作进展

　　（一）征求意见：于2024年8月份进行局内部业务讨论；于2024年9月上旬征求各镇（街道）、住建、发改、城管(含市政公用事业发展中心）、泉州市石狮生态环境局、教育、人防、交警、供水、供电、电信、移动、联通、广电网络等单位意见，未收到相关反馈意见；于2024年9月24日至10月24日通过“中国石狮”门户网站征求公众意见，征求意见期间未收到相关反馈意见。

　　（二）合法性审查的经过和情况：于2024年10月29日进行合法性审核，未发现存在《自然资源规范性文件管理规定》第四条以及《泉州市行政规范性文件管理规定》第（十）条规定的不得设定内容；未发现违反《自然资源规范性文件管理规定》第十七条以及《泉州市行政规范性文件管理规定》第（二十七）条规定的合法性审核内容。

　　（三）会议研究及签署情况：于2024年12月4日经石狮市自然资源局集体研究审议通过，并于2025年1月6日按文件制定程序签发。

　　四、范围期限

　　适用于我市范围内未列入近期拆迁改造范围的工业用地。用地应具备如下条件：

　　（一）企业按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金；

　　（二）权属清晰,已取得不动产权证（土地使用证和房屋所

　　有权证）；

　　（三）无查封登记或者其他限制权利登记的情形；

　　（四）无应当依法收回土地使用权的情形；

　　（五）未被认定为闲置土地；

　　（六）未存在超用地红线和超规划指标等违法行为；

　　（七）出让合同不存在按“一企一策”落地政策（优惠地价）

　　取得宗地的情况；

　　（八）工业项目用地批准文件或土地使用权出让合同不存在

　　约定不得分割转让条款；

　　（九）采取划拨方式取得工业用地使用权的，申请分割或合并前需补办土地出让手续。

　　文件自印发之日起施行，有效期至2030年1月5日止，由市自然资源局负责解释。

　　五、主要内容

　　（一）主要的制度设计和内容。

　　文件清单主要包括2个方面的内容，具体如下：

　　1.宗地分割

　　工业用地宗地分割，是指工业用地在不改变土地使用者、土地用途，在满足规划设计条件下，把一宗地分割成若干宗独立用地的行为。通知中列明了分割宗地的9项要点，明确了分割后工业用地使用权的使用年限、分割方案需根据用地总平面图方案、规划道路或宗地范围内明显界标物进行分割，满足规划、消防等要求，不影响使用功能，符合工业项目配建比例等要求。

　　2.宗地合并

　　工业用地宗地合并，是指依据国土空间总体规划及详细规划，将同一土地使用权人名下已办理不动产登记、同为出让且土地登记用途均属工业的若干宗相连用地整合为单宗用地。通知中列明了宗地合并的5项要点，例如，仍按合并前各宗地的土地出让合同分别执行的并宗申请，不再限制两宗地间的建筑退让，但各建筑单体不得跨越原宗地分界线。各要点推动宗地合并与规划管理工作的衔接。

　　（二）涉及自然人、法人和非法人组织权利义务内容的规定和依据。

　　1.相关规定：⑴关于分割、合并宗地沿用原土地出让合同，但原合同无明确各项经济指标的：一般工业用地指标按照容积率上限3.0，在满足消防、环保、交通等要求的前提下，建筑密度不设上限；建筑系数下限40%。物流仓储用地指标按照容积率上限4.0，在满足消防、环保、交通等要求的前提下，建筑密度不设上限，建筑系数下限50%。⑵关于分割、合并宗地沿用原土地出让合同，但原合同未约定办公及生活服务设施比例的：工业、物流仓储项目所需行政办公及生活服务设施用地面积（按对应建筑基底面积计算）不得超过工业项目总用地面积的7%。其中工业项目所需行政办公及生活服务设施建筑面积不得超过总建筑面积的15%，工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且建筑面积小于工业项目总建筑面积的15%，并要符合相关工业建筑设施规范要求；物流仓储项目所需行政办公及生活服务设施建筑面积不得超过总建筑面积的15%（总建筑面积含地下室等建筑面积）。⑶关于分割、合并宗地涉及抵押或查封状态的：办理分割、合并的宗地需满足无查封、无抵押（经抵押权人书面同意的除外，但办理变更登记前需解除抵押登记）等限制权利的情形。⑷关于分割、合并宗地涉及公共配套或其他相关权利人的：分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，取得相关权利人书面同意，不得损害权利人合法权益。

　　2.主要依据：文件内容依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例实施细则》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《福建省城市规划管理技术规定》等法律法规和文件的规定。

　　（三）对上位法和有关规范性文件所作出的具体细化和创设性规定的内容和理由。

　　1.办理流程：由工业用地权利人提供申请报告、用地分割或合并的测绘 报告及图纸、国有土地使用证（不动产权证）、土地出让合同、总平面图方案及分割方案图纸（办理分割手续时需提供）等向市不动产登记中心申请工业用地的分割或合并。分割或合并方案审核不通过的，退还申请材料，并根据审核意见告知原因。

　　2.设定依据：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》“第二十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”

　　六、注意事项

　　（一）分割、合并宗地沿用原土地出让合同，但原合同无明确各项经济指标的，一般工业用地指标按照容积率上限3.0，在满足消防、环保、交通等要求的前提下，建筑密度不设上限；建筑系数下限40%。物流仓储用地指标按照容积率上限4.0，在满足消防、环保、交通等要求的前提下，建筑密度不设上限，建筑系数下限50%。

　　（二）分割、合并宗地工业、物流仓储项目所需行政办公及生活服务设施用地面积（按对应建筑基底面积计算）不得超过工业项目总用地面积的7%。其中工业项目所需行政办公及生活服务设施建筑面积不得超过总建筑面积的15%，工业生产必需的研发、设计、检测、中试设施，可在行政办公及生活服务设施之外计算，且建筑面积小于工业项目总建筑面积的15%，并要符合相关工业建筑设施规范要求；物流仓储项目所需行政办公及生活服务设施建筑面积不得超过总建筑面积的15%（总建筑面积含地下室等建筑面积）。

　　（三）办理分割、合并的宗地需满足无查封登记、无抵押登记（经抵押权人书面同意的除外，但办理变更登记前需解除抵押登记）等限制权利登记的情形。

　　（四）涉及后续转让的，出让合同、投资监管协议等应未约定限制转让的条款，或符合约定的转让条件。

　　（五）分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

　　（六）拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，取得相关权利人书面同意，不得损害权利人合法权益。

　　（七）经批准同意分割的工业用地，土地权利人应在批准后六个月内办理土地变更登记。不动产权证记事栏应注明：1、该宗地属分割，相应建设指标应按原宗地规划条件执行，宗地设计方案应征得原宗地其余利益相关者同意；2、不得在分割线上擅自建设围墙等建构筑物，确保满足消防要求。

　　七、关键词诠释

　　（一）工业用地宗地分割，是指工业用地在不改变土地使用者、土地用途，在满足规划设计条件下，把一宗地分割成若干宗独立用地的行为。

　　（二）工业用地宗地合并，是指依据国土空间总体规划及详细规划，将同一土地使用权人名下已办理不动产登记、同为出让且土地登记用途均属工业的若干宗相连用地整合为单宗用地。

　　八、联系人及联系电话

　　联系人：薛云杰  联系电话：0595-88717835