日前，市政府办印发《石狮市低效工业（仓储）用地盘活改造实施意见》（狮政办规〔2023〕10号），市自然资源局就有关内容解读如下：

　　一、背景依据

　　我市中心城区所辖范围的“两镇两办”（灵秀镇、宝盖镇、凤里街道、湖滨街道）早期批准的已建设的工业（仓储）用地其原制造、仓储功能大多外迁，部分企业已自主改造为商服等经营性用途使用，部分由于用途不合规划导致厂房闲置空置。此外，也有一些尚未开发工业用地或开发未完成但受现行规划限制无法开发建设，造成低效。我市根据《自然资源部关于积极做好用地用海要素保障的通知》（自然资发〔2022〕129号）第18点规定：“对鼓励低效用地再开发。建设项目使用城镇低效用地的，可以继续按照《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）有关规定执行。”《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)的通知》(国土资发〔2016〕147号)第三条第九款：“鼓励产业转型升级优化用地结构。各地要制定鼓励引导工业企业“退二进三”的政策措施，调动其参与改造开发积极性，促进产业转型升级，提高土地利用效率。对企业迁址重建的，除享受改造开发政策外，要在用地选址、土地审批、用地规模与计划安排等方面给予积极支持。”及《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》(自然资发〔2022〕178号)第二条第四款：“对纳入城镇低效用地开发范围的工业用地，允许原土地使用权人在符合规划的前提下，依法申请将工业用地改变为商业服务等用途（商品住宅除外），并按规定经评估后补交出让金。”等规定精神，结合我市实际进行制定。

　　二、目标任务

　　开展低效工业（仓储）用地盘活改造，旨在进一步促进盘活利用城镇低效用地，推动低效工业仓储用地提质增效，优化建设用地空间布局和城镇功能布局，提高土地节约集约综合利用水平，推进我市经济转型升级，提升城市综合竞争力。

　　三、范围期限

　　本实施意见适用于已纳入石狮市城镇低效用地数据库的划拨或出让类型工业、仓储用途用地，包括上述两种用途的混合用地，允许其土地使用权人依规申请变更土地用途为商业、商务金融、娱乐、餐饮、旅馆等商业服务业用途，进行盘活改造。文件试行2年，有效期至2025年11月14日。

　　四、主要内容

　　包括以下五个方面主要内容：

　　（一）适用范围。明确了《实施意见》适用对象范围，应满足：1.已纳入石狮市城镇低效用地数据库；2符合控制性详细规划、专项规划等要求；3.申请人应与土地使用权人一致，申请改造地块剩余土地使用年限应达8年以上且不存在欠缴土地出让金或相关税费问题；土地及其地上构建筑物应处于无抵押状态；4.地上构建筑物除在批准期限内的临时性建筑、停车场所及拟拆除重建的构建筑物外，均需取得不动产权登记证书；5．不存在尚未处置到位的“两违”行为或违反土地出让合同约定的行为，土地出让合同、划拨决定书原约定改变土地用途需采取先收储后重新出让的，须报市政府批准同意变更合同条款后方可提出申请办理；6．对涉及闲置土地的，须按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处置到位后方可提出申请。

　　（二）改造方式。确定了五种类型改造方式：1.不涉及改扩建，保留建筑物的原主体结构，改变（临时改变）部分或者全部建筑物使用功能；2.利用已批未建用地进行建设，以及部分已建成用地利用剩余空地进行建设；3.对现有厂房及配套建（构）筑物进行扩建、改建；4.拆除部分或全部建（构）筑物后建设；5.综合运用上述手段。

　　（三）改造类型。1.土地用途变更。在符合控制性详细规划的前提下，原则上优先采用整宗或通过宗地分割出部分土地进行申请整体土地用途变更为商业服务等用途（商品住宅除外），对确实无法独立分割出土地，允许按照工业与商业服务业混合用地进行申请改造。从宗地分割问题、房屋分割问题、混合用地问题、补交地价问题、公益性用地问题等五个方面对该改造类型作了详细规定。2.建筑功能临时变更。在满足结构安全、消防安全、环境保护等条件的前提下，土地使用权人利用原厂房兴办科技创新、信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业，教育、医疗卫生、文化以及保障性租赁住房等民生保障类设施的，可以临时变更建筑功能，不改变用地性质，不再补交土地出让金，过渡期5年。5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型市场价，以协议方式办理。

　　（四）改造流程。土地用途变更改造项目设置了四个流程，分别是项目申报，具体由土地使用权人持初步改造方案总平面布置图、宗地内所有房屋实测报告（拟拆除重建的无需提供）、身份证明（个人身份证、企业工商营业执照等）、土地及房屋的权属证书等材料向所在镇人民政府（街道办事处）提交书面申请报告，申请报告应写明项目现状产权情况、使用情况、改造方式、预期成效等，然后依次进行项目初审、论证公示、项目实施；建筑功能临时变更改造项目按“项目申报、项目初审”流程申办且符合本意见有关要求的，由市自然资源局上报市政府批准同意改造。

　　（五）鼓励措施。明确两条鼓励措施，一是根据上级政策，明确边角地、夹心地、插花地等可进行协议出让的情形；二是为了鼓励企业积极申请改造，对土地用途变更给予一定的改造成本奖励补助，明确奖励资金计算公式以及兑现奖励的标准。

　　五、联系人及联系电话

　　本意见由市自然资源局负责解释。

　　联系人：黄振建，联系电话：15060826436。