一、背景依据

　　根据《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》（自然资发〔2022〕178号）第二条第四款：“对纳入城镇低效用地开发范围的工业用地，允许原土地使用权人在符合规划的前提下，依法申请将工业用地改变为商业服务等用途（商品住宅除外），并按规定经评估后补交出让金”规定，结合我市实际，2023年11月15日，我市印发《石狮市低效工业（仓储）用地盘活改造的实施意见》（狮政办规〔2023〕10号），开展了“工改商”工作，政策施行一阶段以来，陆续收到各镇（街道）及部分企业一些优化意见。为了进一步推动低效工业仓储用地提质增效，优化建设用地空间布局和城镇功能布局，提高土地节约集约综合利用水平，提升企业参与改造意愿，在原狮政办规〔2023〕10号文的基础上作进一步修订，优化部分条款并对保留建筑进行改变用途的方式，进一步细化操作流程。

　　二、目标任务

　　开展低效工业（仓储）用地盘活改造，旨在进一步促进盘活利用城镇低效用地，推动低效工业仓储用地提质增效，优化建设用地空间布局和城镇功能布局，提高土地节约集约综合利用水平，推进我市经济转型升级，提升城市综合竞争力。

　　三、工作进展

　　本实施意见于4月16日起，向各镇（街道）、高新区、市直有关部门征求意见，于4月7日~5月6日线上公开征集意见，形成《石狮市低效工业（仓储）用地盘活改造实施意见（送审稿）》。经市市场监督管理局的公平竞争审查、司法局的合法性审核，报经2025年第8次市政府常务会议研究通过。

　　四、范围期限

　　本实施意见适用于已纳入石狮市城镇低效用地数据库的划拨或出让类型工业、仓储用途用地，允许土地使用权人依规申请变更土地用途为商业、商务金融、娱乐、餐饮、旅馆等商业服务业用途进行盘活改造。文件自印发之日起实施，有效期至2027年9月30日。

　　五、主要修订内容

　　（一）增加政策起草依据。增加了《自然资源部办公厅关于印发〈支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然资办发〔2023〕47号）及《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）等两份文件依据。

　　（二）进一步优化申请条件。1.不再将土地使用权人的纳税情况作为前置审查条件，因后续办理土地用途变更补缴土地出让金时税务部门自行审查处理；2.将原规定“土地及其地上构建筑物应处于无抵押状态方可提出申请”调整为只要抵押权银行同意申办变更土地用途即可提出申请，可以化解一部分企业其不动产仍在抵押中，为了申办改变土地用途而需提前还款形成资金压力；3.将原规定“对涉及闲置土地的，须按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处置到位后方可提出申请”调整为“对涉及闲置土地的，须按照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）认定属非土地使用权人自身原因造成方可提出申请”，进一步简化程序，明确闲置土地需处置到哪个环节；4.对因未批先建等原因无法取得不动产权证书的建筑拟采取拆除重建的，原文件规定需先拆除后才能提出申请，现给予调整为后置审批，具体为：“拟采取拆除的房屋可在获得土地用途变更批复签订土地出让合同前再自行拆除”；5.增加了鼓励改造情形。对市中心“两镇两办”已批未建的工业、仓储用途用地，除原属上级有权部门批准引进的特定项目外，与现行规划不符的，均不再保留作为工业、仓储用地进行开发建设，鼓励企业积极按本政策进行盘活改造。

　　（三）优化土地用途变更部分规定。将原来的改造方式及改造类型进行融合，进一步规范表述为两种改造类型：土地用途变更和建筑功能临时变更，对土地用途变更细化为通过现状保留使用、内部改造、拆除重建、空地新建等四种改造方式。对土地用途变更的部分操作进一步明确：1.对采取分割宗地进行改造的，将原规定“配套设施不得单独分割”调整为“配套设施不得单独分割（分割后作为变更土地用途地块除外，但需在不动产权证书附记记载“宗地分割用于办理‘工改商’，‘工改商’后地块才能独立处分”）”，可解决一些企业拟保留原宗地部分工业生产功能而需分割出配套设施部分用地进行改造的需求；2.关于改造后土地使用年限。将原规定“对采取整宗或分割部分土地变更土地用途的，新用途土地使用年限按变更后土地用途的法定最高年限确定”调整为“对采取整宗或分割部分土地变更土地用途的，新用途土地使用年限可按变更后土地用途的法定最高年限或原用途土地剩余年限申请”，灵活出让年限符合上级弹性年限出让政策，也满足部分企业缓解资金压力的需求。增加了“对原土地使用权为划拨的，办理划拨转为商业服务业用地出让手续，出让年限按商业服务业用地法定最高使用年限确定”；3.进一步明确房屋分割原则：要求在设定建筑分割时，房屋分割方案应报市自然资源局批准，原则上以批准的规划设计方案的单元为基础来设定分割单元，分割后单元可单独转让，转让双方应在合同中明确公共配套设施和使用事项，并承担相应法律责任。

　　（四）完善土地用途变更审批流程。一是明确了保留现有建筑物改变土地用途的，需提交建筑设计方案，采取现状保留使用的还需提交具备资质的单位出具的结构安全鉴定报告和消防检测报告；二是完善项目初审要求，引入专家评估环节，由专家对项目再开发的必要性、合理性、可行性等方面进行评估，对保留建筑的，需对建筑物改变使用功能后，符合建筑结构安全、城市景观设计、消防等相关技术要求进行评估，并在意见中明确是否具备现状保留使用或内部改造条件。专家意见通过后，对现状保留使用的，由住建部门对结构安全鉴定报告进行审核出具备案意见并进行消防验收后出具消防验收（备案）意见；对内部改造方式，由市自然资源局组织相关部门对建筑设计方案进行模拟审批，形成初审意见，最后由市自然资源局汇总意见上报市政府审议；三是对批准改变土地用途后，如何处理保留建筑进行改变功能或改造进一步明确流程，以及对后续产权登记的条件进一步明确。

　　（五）进一步优化鼓励措施。一是优化规划管控工具。根据《自然资源部办公厅关于印发〈支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）〉的通知》（自然资办发〔2023〕47号）《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）文件中有关“优化规划管控工具及优化地价计收规则”的规定，进一步提出了：“根据实际情况，结合城市更新需求，在保障公共安全的前提下，尊重历史、因地制宜，在城市更新中对建筑间距、建筑退距、建筑面宽、建筑密度、日照标准、绿地率、机动车停车位等无法达到现行标准和规范的情形，可通过技术措施以不低于现状条件为底线进行更新”。二是调整兑现改造成本奖励时点。原文件对属空地新建或拆除重建的，需在完成改变土地用途流程并办理新用途工程规划许可证才可申请兑现奖励，现调整为所有改造方式，只要完成改变土地用途流程，完成土地用途变更登记即可申请兑现奖励金，进一步缩短了兑现奖励金的期限。

　　六、联系人及联系电话

　　联系人：黄振建，联系电话：0595-88711008。