蚶江镇人民政府加强宅基地管理若干意见 

　　为进一步规范农村宅基地和村民住宅建设管理工作，根据《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）、《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见》（闽政〔2021〕2号）、《福建省人民政府办公厅关于进一步强化农村建房安全管理的通知》（闽政办〔2021〕55号）、《泉州市人民政府办公室关于进一步规范农村宅基地管理的通知》（泉政办〔2020〕31号）、《泉州市农业农村局关于下达农村宅基地审批管理有关问题整改方案的通知》（泉农综〔2021〕78号）及《石狮市自然资源局 石狮市农业农村局 石狮市住房和城乡建设局关于印发<石狮市宅基地和集体建设用地权属确权登记及历史遗留问题处理指导意见（试行）>的通知》（狮自然资〔2020〕26号）、《石狮市自然资源局 石狮市农业农村局 石狮市住房和城乡建设局关于<石狮市宅基地和集体建设用地权属确权登记及历史遗留问题处理指导意见（试行）>的补充通知》（狮自然资〔2020〕147号）等法律法规和文件规定，以问题为导向，结合蚶江镇实际，制定本意见。 

　　一、宅基地管理方面 

　　1.关于管理工作协调机制问题。 

　　建立农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制，负责农村宅基地和村民住宅建设管理工作，召集人由镇党委主要负责同志兼任，成立协调机制办公室，成员包括镇乡村振兴服务中心、镇城镇规划建设办公室、镇综合执法队等工作力量，承担日常工作，由协调机制办公室具体审查，经协调机制集体研究后由镇人民政府审批。 

　　2.关于“一户一宅”的认定问题。 

　　对于“一户一宅”认定，在市政府出台认定标准前，参照《石狮市人民政府关于城市周边区域石结构和危险房屋改造工作的实施意见》（狮政综〔2017〕147号）文件规定暂时按以下进行认定： 

　　夫妻离婚两年以上的且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户。 

　　农户只有一个子女的，父母与子女共同申请，不得另行分户。 

　　农户有两个以上子女，但只有一个儿子的，父母随儿子提出申请，不得另行分户。 

　　农户有两个以上儿子，其中一人成年可以单独申请分户，其中父母应随一方子女，不得单独分户。 

　　市政府出台关于“一户一宅”认定标准后，以市政府出台标准为准。 

　　3.关于近期开发建设控制区宅基地和民房翻改建审批问题。 

　　因蚶江村、锦江村和锦里村位于蚶江镇镇区规划范围，作为近期开发建设控制区，暂不审批新建宅基地和房屋；蚶江村、锦江村除位于石蚶路东侧一定范围内房屋，允许利用现有宅基地和房屋进行翻改建外，其余暂不审批宅基地和房屋进行翻改建，具体范围见附图（附件15）。位于允许翻改建范围内房屋在翻改建时，应在镇区控规、建筑风貌、建筑退让、基础设施配套等符合规范要求的条件下，按建筑规模不超过3层给予审批，必须按照镇政府编制的图集进行施工建设。 

　　4.关于建设图纸问题。 

　　根据《石狮市人民政府关于印发石狮市农村住宅建筑立面图集的通知》（狮政综〔2021〕52号）要求，农房建筑落实带图审批，申请人可选用通用图集，也可参照通用图集风格委托设计资质单设计。申请新建或翻改建，申请人要提供有设计资质单位出具的施工图纸。 

　　5.关于《宅基地管理告知书》和《农村宅基地建房和承诺书》问题。 

　　（1）宅基地管理告知书。镇村在宅基地审批后，应及时将宅基地管理的相关规定告知申请人，如现场丈量放样、施工关键节点检查、建筑安全、竣工验收、退还履约保证金条件、登记办证等，申请人要签订告知书，知悉所有管理规定。内容详见附件1。 

　　（2）农村宅基地使用和建房承诺书。申请人提交建房申请时，同村委会签订建房承诺书，承诺遵守法律法规及镇村关于农村宅基地审批相关规定，做到选址、层高、农房风貌、建筑垃圾堆放等符合约定要求，并缴纳履约保证金5万元。内容详见附件2。 

　　6.关于宅基地审批公示问题。 

　　（1）村级审查阶段的公示。加强审查阶段的公示，符合宅基地申请条件的农户，需要向所在村委员会提出书面申请，相关内容经村民代表会议讨论后，将《农村宅基地申请公示》（详见附件3）制作公示牌在所申请位置张贴公示，同时利用村委会公众号，在本村进行15个工作日公示，公示期间本村村民未提出异议或异议不成立的，由村委会签署意见，报送镇政府。 

　　（2）镇审批阶段的公示。宅基地申请经镇人民政府审批后，由镇人民政府在村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7个工作日。 

　　（3）竣工验收阶段公示。房屋竣工后，由村委会根据验收结果及保证金退还情况填写《农村宅基验收结果公示》（详见附件4），进行公示。 

　　7.关于宅基地管理“四到场”问题。 

　　（1）农村宅基地申请审查到场。收到宅基地和建房申请后，镇乡村振兴服务中心、镇城镇规划建设办公室及下村干部实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否权属清楚，无争议、是否符合规划和地类等，并在《农村宅基地申请现场勘查表》（详见附件5）签署意见。 

　　（2）批准后丈量放样到场。由申请人提出放样申请，并填写《农村宅基地放样表（新建）》（详见附件6）或《农村宅基地放样表（翻改建）》（详见附件7），镇乡村振兴服务中心牵头负责新建宅基放样，镇城镇规划建设办公室牵头负责民房翻建放样，牵头单位召集镇城管、下村干部、村委会干部、业主进行现场放样。放样完成后，现场所有人要在放样单上签字确认。 

　　对于民房翻建放样，申请翻建房屋必须拆除完毕后才能申请放样，对未拆除和未全部拆迁的房屋，不予放样。 

　　对于新建宅基地房屋放样，由申请人向村委会提出申请前，各村应及时告知镇乡村振兴服务中心，在提出申请前要先审查房屋平面设计图纸、立面图纸、保证金发票（5万）、施工合同等相关材料。宅基地放样由申请人委托中介测量公司到场。 

　　（3）施工关键节点巡查到场。在完成基础开挖后由镇综合执法队到场对建房位置进行核验，对不符合审批要求的应及时制止并纠正位置，对不服从的由镇报告上级监察部门按违法违章建筑予以查处。 

　　在施工过程中由综合执法队、镇下村干部、村委会干部到场对建房情况进行检查，检查内容包括层数、层高、檐高、阳台等外挑情况是否符合审批要求，并填写好《农村宅基地巡查记录表》（详见附件8），对不符合审批要求的应及时制止，并将情况上报镇政府。 

　　结合“数字蚶江”，探索将在建民房巡查纳数字蚶江管理，从申请放样开始到竣工验收完成，全过程进行数字化管理，每两周由下村干部巡查一次，并录入“数字蚶江”系统。 

　　（4）村民住宅竣工验收到场。由申请人提供中介房屋测量报告，向下村干部提出房屋验收申请，由下村干部组织镇乡村振兴服务中心、镇城镇规划建设办公室、镇综合执法队等部门进行验收，核实是否按照批准的用地面积、四至等要求使用土地，建筑层数和层高，建筑面积和建筑风貌等是否符合要求，并在《农村宅基地用地和建房验收意见表》（详见附件9）上签署意见。房屋建设未封顶、裸房的不予验收。验收通过后，凭验收意见表退还押金。 

　　8.关于建筑工匠管理问题。 

　　建立农村建筑工匠备案制度，对所有在蚶江镇范围内承接农村住房的工匠需在镇城镇规划建设办公室进行备案，无备案的不能承接业务； 

　　建立农村建筑工匠定期培训制度，每半年，对在镇城镇规划建设办公室备案的工匠进行培训，培训情况作为备案的依据； 

　　建立农村施工建房黑名单，针对辖区施工队或工匠违规建设，一次警告，二次清退，并通报市住建局和全市各镇办。 

　　9.关于建房安全管理问题。 

　　宅基地手续经批准后，申请人向村委会提交建房承包方施工手续，建房承包方可有以下两种选择：①委托有资质的施工单位进行建设；②委托经市住建局备案并核发农村建筑工匠培训证书的农村建筑工匠，同时购买建房小微工程安全生产责任险，要求总保额不低于100万，每人身价不低于25万。 

　　宅基地申请人同时向村委会提交建房质量安全承诺书（详见附件11）。 

　　二、新建宅基地审批方面 

　　10.关于宅基地申请人户口本住址在无人居住的“公妈厅”，且在本村无其他住宅的认定问题。 

　　申请人户口本居住地址和“公妈厅”、“祖厝”地址一致的，并由村委会出具证明证实的，同时人均建筑面积少于15平方米，原则上可认定为无房户。 

　　11.关于宅基地申请人现居住房屋为兄弟或父辈共有的房屋，但并无相应产权材料能证明该房屋明确产权归属的问题。 

　　申请人现宅基地为亲（堂）兄弟或父辈共有房屋，应进行不动产确权登记，明确权属后，再进行申请。 

　　对申请人现居住房屋所有权为旅居国（境）外的华侨华人、港澳台胞，或因工作、参军、学习等原因将户籍迁到外地的，无法进行不动产登记的，由申请人及配偶签订声明书，声明该房屋的权属情况，同时由房屋所有人及配偶出具房屋产权情况说明书，说明房屋产权归属，房屋权属情况在村委会公示栏进行公示，公示一个月且无异议的，房屋权属声明书及说明书将作为今后拆迁安置补偿和宅基地审批的依据。 

　　12.关于村庄规划问题。 

　　坚持先规划后建设，不符合国土空间规划或村庄规划的，不得批准农村宅基地和村民住宅建设。国土空间规划、村庄规划获批前，边角地等零散用地，在不涉及生态保护红线和永久基本农田的前提下，现行土地利用总体规划、城乡规划、村庄建设规划和其他专项规划作一致性处理后，可作为农村宅基地和村民住宅建设的审批依据。 

　　对于申请人申请的宅基地位于边角地等零散用地，由各村委会向村庄规划设计单位申请出具意见。镇规划建设办公室可根据该意见进行审批。 

　　13.关于农用地转用问题。 

　　由镇人民政府每年年初根据全镇农村宅基地用地需求，编制农村宅基地农用地转用年度方案，报市人民政府一次性审批，确有需要的可在年中增加农用地转用审批批次。原则上每半年汇总上报一批。涉及占用林地的，经先办理林地审批手续。 

　　14.关于宅基地申请资格问题。 

　　根据我市宅基地申请条件，由镇下村干部、村干部、村民代表（至少2名）组成调查小组，对宅基地申请人的原居住情况、户组成情况及申请用地的权属情况进行详细调查，可参考《居住情况调查报告（参考）》（详见附件10），形成调查报告，调查报告在申请人所在村委会公示一个月且无异议的，该调查报告作为宅基地申请人资格审查的依据。 

　　15.关于未办理《乡村建设规划许可证》问题。 

　　因历史原因，对2013年9月13日狮政综〔2013〕132号文发布后，已经审批宅基地批准手续但未办理《乡村建设规划许可证》的，持有效的宅基地批准手续在确认符合村庄规划后，报镇农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制研究同意后，由镇城镇规划建设办公室直接开具《乡村建设规划许可证》，建筑规模按开具时的标准控制。 

　　三、宅基地和房屋翻改建审批方面 

　　16.关于宅基地和房屋翻改建退让村庄道路问题。 

　　申请人申请翻改建房屋，不能超申请批准占地面积和原有房屋的占地面积，临近村庄道路的，建筑占地位置原则上应退让村庄主干路红线不小于1.2米的距离，底层退让后再出挑距离不能超过退让距离。 

　　四、不动产登记方面 

　　17.关于原有翻改建审批材料未确定建设规模的问题。 

　　经批准翻改建的宅基地及房屋，批准的建设规模以城镇规划建设办公室存档的审批档案为准，审批档案未记载的，按三层进行确认。 

　　18.关于申请登记位置与原审批位置不一致问题。 

　　申请登记的宅基地用地界址与原审批的界址不一致的，区分不同方式进行处理：申请登记用地界址影响规划路网的，不予以办理；不影响路网的，符合村庄规划的，在报镇宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制研究同意后，给予办理。 

　　19.关于无权属材料或“少批多建”处罚问题。 

　　根据《石狮市自然资源局 石狮市农业农村局 石狮市住房和城乡建设局关于〈石狮市宅基地和集体建设用地权属确权登记及历史遗留问题处理指导意见（试行）〉的补充通知》（简称《补充通知》），由村委会填写《石狮市宅基地有偿使用费收缴意见表》（详见附件13），并进行7日公示无异议后，报镇政府核准后，按《补充通知》的标准收缴宅基地有偿使用费。 

　　20.关于超批准建设规模处罚问题。 

　　根据《福建省村镇建设管理条例》第三十条及《石狮市自然资源局 石狮市农业农村局 石狮市住房和城乡建设局关于印发〈石狮市宅基地和集体建设用地权属确权登记及历史遗留问题处理指导意见（试行）〉的通知》第二十一项规定，宅基地上房屋在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后未经批准建设或超过批准建设规模的宅基地及房屋，由镇人民政府按建筑面积每平方米处以100元至200元的罚款。房屋具结人要填写《石狮市农村宅基地超批准规模处罚具结书》（详见附件12）和《石狮市农村宅基地超批准规模处罚审理表》（详见附件14）。 

　　21.关于建设时间的认定问题。 

　　关于宅基地及房屋的建成时间，由申请人提供佐证材料，无法提供佐证材料的，以卫星影像图作为建成时间的认定材料。 

　　五、宅基地两违处置方面 

　　22.关于日常巡查问题。 

　　建立以镇下村干部，综合执法队、村委会干部现场巡查为主，上级“天地图”卫片执法和群众电话举报为辅的多方式的日常巡查机制，确保每宗在建农村住宅纳入监管。 

　　23.关于宅基地“两违”拆除问题。 

　　建立以镇挂村工作点组织，镇综合执法队拆除的执法机制，对巡查发现的两违行为立即进行制止，并按要求进行查处整改到位。 

　　24.关于宅基地“两违”处置督察问题。 

　　建立以镇城镇规划建设办公室定期检查，镇纪检组不定期抽查为主的督察机制，对镇区范围内的宅基地建设日常巡查、“两违”处置进行督察，通过现场抽查、察看内业等方式督察宅基地日常巡查、宅基地“两违”处置是否到位。 

　　附件：1.宅基地管理告知书 

　　           2.农村宅基地使用和建房承诺书 

　　           3.农村宅基地申请公示 

　　           4.农村宅基地验收结果公示 

　　           5.农村宅基地申请现场勘查表 

　　           6.农村宅基地放样表（新建） 

　　           7.农村宅基地放样表（翻改建） 

　　           8.农村宅基地巡查记录表 

　　           9.农村宅基地用地和建房验收意见表 

　　           10.居住情况调查报告（参考） 

　　           11.建房质量安全承诺书 

　　           12.石狮市农村宅基地超批准规模处罚具结书

　　           13.石狮市农村宅基地有偿使用费收缴意见表 

　           　14.石狮市农村宅基地超批准规模处罚审理表 

　　           15.附图